Ber alle hytteeiere sjekke formuesverdien

En økning i formuesverdien på 20 prosent i løpet av ett år, høres kanskje dramatisk ut, men for de aller fleste har dette lite betydning. Det er imidlertid to forhold som gjør at alle hytteeiere bør bruke litt tid på å sette seg inn i dette med formuesverdi akkurat nå.

Ulike regler

I dag har vi to ulike regelverk for bolig og fritidsbolig. Alle boliger får en beregnet markedsverdi fastsatt av Skatteetaten. Denne er basert på boligens areal, byggeår og en gjennomsnittlig kvadratmeterpris for ditt område. Kvadratmeterprisen kan være ganske omtrentlig, da SSB bruker store områder og grove sjablonger når de gjør sine beregninger.

Disse kvadratmeterprisene justeres hvert år, og dermed får du også en ny og oppdatert formuesverdi for boligen din hvert år, uten at du trenger å gjøre noe som helst.

For fritidsbolig finnes ikke et tilsvarende system for å beregne boligverdi. Stortinget har bedt Regjeringen utrede et slikt system, og arbeidet er i gang. Norsk Hyttelag frykter at et slikt system vil bli enda mer omtrentlig og unøyaktig enn dagens system for boliger, og at nye sjablongregler bare vil gjøre vondt verre. – Fordi vi er så glade i hyttene våre, beholder vi dem gjerne i generasjoner, forklarer Audun Bringsvor i Norsk Hyttelag. – Dermed får vi et dårligere statistisk grunnlag i form av omsetningsverdi. Dessuten har beliggenhet en helt annen betydning når det gjelder hytta – og den blir det vanskelig for analytikerne i Statistisk Sentralbyrå å sette tall på.

– Vi registrerer at det har fremkommet en del kritikk mot dagens system for verdsettelse av hytter, fortsetter Bringsvor. – Vi tror at et nytt system ikke nødvendigvis blir mer treffsikkert eller mer rettferdig, men vi er ganske sikre på at det blir dyrere.

Ny formuesverdi fra 2021

For fritidsbolig blir formuesverdien – det mange av oss fortsatt kaller ligningsverdien – fastsatt når hytta tas i bruk. For nye hytter skal den fastsettes til maksimalt 30 prosent av kostprisen inklusive tomt. Eldre hytter er stort sett verdsatt på samme måte, men det er store forskjeller fra kommune til kommune.

Siden det ikke foretas nye verdivurderinger eller omtakseringer av fritidsbolig, blir formuesverdien bare endret når Regjeringen vedtar en indeksregulering. Nå foreslås det en økning på 20 prosent fra 2021, noe som høres mye ut. Men formuesverdien har ikke vært justert siden 2014, så i praksis innebærer dette bare en justering på snaue 3 prosent per år.

Gir store utslag

Har du eid hytta i 30 år, betyr dette sannsynligvis lite for deg. Men om du har eid hytta i 2 år, kan det være dramatisk. Da har du ikke fått en gjennomsnittlig økning på 3 prosent over tid, men du har fått en 20 prosent økning av en formuesverdi som sannsynligvis allerede lå svært nær taket på 30 prosent. Da er det svært sannsynlig at du i neste skattemelding vil finne en formuesverdi som er alt for høy i forhold til hyttas markedsverdi.

Om hytta er 30 år og ligger i et attraktivt område, er det grunn til å tro at verdistigningen i området er vesentlig høyere enn reguleringen av formuesverdien. Reguleringen har neppe tatt høyde for det nye alpinanlegget eller de flotte skiløypene, utbyggingen av av vann og avløp – og at du har fått innlagt vann og flislagt bad ...

Formuesskatt

På kort sikt vil endringen i formuesverdi ha betydning for hvor mye du betaler i formuesskatt. Om du har gjeld og ikke betaler formueskatt, betyr denne økningen absolutt ingenting for din økonomi. Men om formuesverdien er for høy i dag, så vil avviket bare bli større og større ved hver nye indeksregulering – frem til den dagen gjelden er nedbetalt og du også må betale formuesskatt.

Om du ikke betaler formuesskatt i dag, er det lett å tenke at det ikke er bryet verdt å sjekke boligverdien nå. – Det er ingen grunn til å utsette denne sjekken, advarer Bringsvor.

Hva med eiendomsskatten?

Om kommunen din har innført eiendomsskatt på hytter, har du også fått en egen eiendomsskattetakst. Denne er utarbeidet helt uavhengig av formuesverdien. Taksering av fritidsbolig er en ressurs- og kostnadskrevende operasjon for kommunene. Resultatene blir sjelden særlig nøyaktige, men presenteres likevel på en slik måte at unøyaktighetene virker svært urettferdige. Dermed fører prosessen til klager, misnøye – og enda mer ressursbruk for kommunene.

Dersom systemet for taksering for eiendomsskatt blir sentralisert for fritidsbolig på samme måte som for bolig – eller systemet for fastsettelse av formuesverdi og eiendomsskattetakst blir samordnet – vil disse takstene plutselig få en mye større betydning for hver enkelt av oss.

Nesbyen

Nesbyen innfører eiendomsskatt for fritidsbolig fra 2021, men helårsboligene måtte betale skatt fra og med 2020. For å spare kostnader til taksering, valgte kommunen å legge Skatteetatens boligverdi til grunn for eiendomsskatten. – Da viste det seg at et stort flertall av innbyggerne hadde ligningsverdier som var alt for høye, uten å tatt bryet med å gjøre noe med det, sier Bringsvor. Det var ikke før fakturaen lå i postkassen, at folk skjønte hvor dramatisk feilen var. – Selv ordføreren fikk en skattetakst som lå en halv million kroner høyere enn reell markedsverdi på huset. Dermed måtte han ut med over 5 000 kroner i eiendomsskatt. Om han hadde klaget på ligningsverdien på forhånd, hadde han spart en tredjedel.

Slik endrer du formuesverdien

Vi vet ikke hva formuesverdien på hyttene kommer til å brukes til i fremtiden. Vår klare oppfordring er å sjekke formuesverdien så snart skattemeldingen dukker opp, særlig om du har en relativt ny hytte eller en høy formuesverdi. Dersom du tror at formuesverdien er høyere enn 30 prosent av markedsverdien, bør du innhente en takst, verdivurdering eller tilsvarende som dokumenterer riktig markedsverdi.

Du må selv sende inn krav om nedsettelse av formuesverdi til Skatteetaten sammen med nødvendig dokumentasjon. Vi har innhentet følgende veiledning fra Finansdepartementet:

Skattyter må selv kreve slik nedsettelse og kunne dokumentere eiendommens reelle omsetningsverdi med takst/verdivurdering eller observerbar markedsverdi. Ved åpenbare feil og mangler kan takst/verdivurdering settes til side av skattemyndighetene. Det er et minstekrav at boligen er besiktiget både innvendig og utvendig. Med observerbar markedsverdi menes den oppnådde salgssummen for den konkrete eiendommen eller lik eiendom i samme område.

Eksempel

Har du en hytte som er verdt 5 000 000 kroner, så kan formuesverdien maksimalt være 1 500 000 kroner. Formuesskatten vil da utgjøre totalt 12 750 kroner per år. Økningen på 20 prosent vil utgjøre 2 550 kroner per år.

Har du en hytte som er verdt 2 500 000 kroner, så kan formuesverdien maksimalt være 750 000 kroner. Formuesskatten vil da utgjøre totalt 6 374 kroner per år. Økningen på 20 prosent vil utgjøre 1 275 kroner per år.

Eksemplene forutsetter at du allerede er i formuesskatteposisjon (har en formue høyere enn bunnfradraget). Det er verdt å merke seg at mesteparten av formuesskatten du betaler for fritidsboligen din går til hyttekommunen og ikke til hjemkommunen.