Resultatløs omkamp om tomtefeste

Bakgrunnen for morgendagens stortingsdebatt er et representantforslag fra Arbeiderpartiets medlemmer i justiskomiteen. Forslaget er todelt. For det første foreslås det at hele tomtefesteordningen skal oppheves. For det andre foreslås det å forby inngåelse av nye festeavtaler i påvente av at ordningen avvikles. Forslaget inneholdt også et tredje punkt om å forenkle reglene for innløsing, men etter det Norsk Hyttelag erfarer vil dette likevel ikke bli fremmet i morgendagens debatt.

Krevende regelverk

– Tomtefesteloven er i seg selv komplisert juss, forteller generalsekretær Audun Bringsvor i Norsk Hyttelag. – Det er ikke uten grunn at tomtefestesaker utgjør en stor andel av alle henvendelser til vår hytteadvokat.

– Det største problemet er likevel at loven har blitt endret, justert og korrigert så mange ganger at det er svært vanskelig å forstå hvilke regler som gjelder, forklarer han. – Hvilket regelverk som gjelder, kan være helt forskjellig avhengig av når festeavtalen ble inngått, når festetiden utløp og når kravet om innløsing ble fremsatt.

Dagens regelverk gir alt for ofte ett av to resultat: Enten unødvendige konflikter og kostnadskrevende rettssaker eller at fester gir opp de rettighetene hun har krav på.

Resultatløs omkamp

I morgen vil Arbeiderpartiets Lene Vågslid nok en gang hevde at tomtefesteloven tilhører en forgangen tid mens Høyres Peter Frølich svarer at det ikke er mulig å oppheve loven og at en ny endring bare vil gjøre et komplisert rettsområde enda mer komplisert. Og det verste er at begge har rett.

Det finnes ingen enkel måte å fjerne alle festeavtaler på – annet enn tvungen innløsing som verken fester eller bortfester er tjent med. Samtidig er lovgivers handlingsrom begrenset av menneskerettskonvensjonens regler om eiendomsvern, og menneskerettsdomstolen er fremdeles ikke ferdig med alle sakene som oppsto etter den forrige lovendringen.

Norsk Hyttelag støtter lovendring

Norsk Hyttelag støtter forslaget fra Arbeiderpartiet og håper på et grundig lovarbeid i løpet av de nærmeste fem årene. Kanskje Lene Vågslid får anledning til å fremme forslaget på nytt i neste stortingsperiode? I mellomtiden mener vi det er viktig å reparere de største svakhetene i dagens lovverk, endringer som verken krever omfattende lovarbeid eller avveininger av forholdet til menneskerettskonvensjonen.

Den åpenbart beste måten å løse problemene knyttet til tomtefeste på, er at hver enkelt festeavtale avsluttes på en måte som både fester og bortfester kan leve med. Regler som gjør det enklere eller mer attraktivt å innløse, vil bidra til det. Regler som gjør det unødvendig vanskelig for fester og bortfester å komme til enighet, ødelegger. – La oss begynne med å reparere et par av de mest konfliktskapende bestemmelsene, sier Bringsvor.

Ber om forenkling

Det finnes i dag mellom 100 og 150 000 festeavtaler i Norge, og over halvparten av disse gjelder fritidseiendom. For fritidseiendom har du rett til innløsing etter loven "når det har gått 30 år av festetida [...] og kvar gong det er gått ti nye år". Men om du tror du kan kreve innløsing etter 30 år, tror du feil. Kravet må nemlig fremsettes skriftlig minst ett år i forveien. – Jeg har ikke tall på hvor mange som har kontaktet oss for å få hjelp til innløsing like etter at fristen er ute, sier Bringsvor.

Om du greier å fremsette krav om innløsing i tide, avviser bortfester ofte kravet med henvisning til det såkalte landbruksunntaket. Reglene for dette finnes ikke i lovteksten, så her må du lete i forskriftene til loven. Tomtefesteforskriften sier at bortfester kan nekte innløsing om han tilfredsstiller en rekke helt detaljerte krav til areal og festeinntekt. I tillegg sier forskriften at det må være en viss landbruksaktivitet på gården, men her er det svært uklart hva slags aktivitet som er tilstrekkelig.

Svært ofte svarer bortfester kort at hun kommer inn under landbruksunntaket uten å gi mer dokumentasjon. Den eneste måten å få frem et driftsregnskap eller en skogbruksplan på, er å ta ut søksmål. Forståelig nok vegrer de fleste tomtefestere seg for å saksøke grunneieren, og dermed opprettholdes en rekke festeforhold som alle er enige om burde vært avsluttet.

Foreslår to endringer

Norsk Hyttelag foreslår derfor at Stortinget ber Regjeringen gjennomføre følgende to endringer i påvente av at tiden er inne for et mer omfattende lovarbeid:

1)

Dagens bestemmelse om at innløsing bare kan kreves på vanskelig tilgjengelige tidspunkt med 10 års mellomrom, gavner ingen. Det bør være mulig å fremsette slikt krav når som helst etter det er gått 30 år av festetiden – eventuelt når som helst i løpet av festetiden.

2)

Tomtefesteforskriften får en bestemmelse som sier at næringsdriften må gi et utbytte på minimum 6 G årlig for at landbruksunntaket skal gjelde samt at bortfester ikke kan motsette seg innløsing dersom dokumentasjon på dette ikke fremlegges.

Disse endringene vil redusere usikkerheten og konfliktnivået betydelig for både festere og bortfestere. Det vil også gjøre det enklere å nærme seg en avvikling av tomtefesteinstituttet. Vi kan heller ikke se at endringene vil medføre vesentlig ulempe for noen av partene – kanskje med unntak av bortfestere som urettmessig påberoper seg landbruksunntaket samt deres advokater.