OMA kickstartet høstens store byutviklingsdebatt

Det er ingen selvfølge at et nytt høringsforslag til kommuneplanens arealdel trekker fullt hus på morgenkvisten. Men da OMA (Oslo Metropolitan Area) og Aspelin Ramm inviterte til frokostmøte med faglig debatt tirsdag, strømmet det på med engasjerte fagfolk som ville høre dagens panel kickstarte prosessen fram mot høringsfristen i desember.

Plan og bygningsetatens enhetsleder for plan og analyse, Hans Martin Aambø, innledet med bakgrunnen for planforslaget, før et panel på fire delte sine synspunkter: Stian Berger Røsland (Selmer), Synnøve Lyssand Sandberg (Skanska Næringseiendom), Martin Rasch Ersdal (Grape) og Kathinka Lien Augustine (Stor-Oslo Eiendom).

De politiske refleksjonene kom til slutt fra byrådssekretær Mansoor Hussain (AP) og Haakon Riekles (V) fra byutvklingsutvalget. Dagens vertskap Aspelin Ramm, ved Maren Bjerkeng, var svært fornøyd med panelet:

Høringsfase på seks måneder

– Det er en uvanlig lang høringsfase, og i OMA ønsker vi å utnytte den godt utover høsten. Alle vil ha en tydelig plan de kan forstå, alle vil ha god kvalitet i byutviklingen. Vårt bidrag til dette er å legge til rette for et god og konstruktivt diskusjon mellom ulike interesser, sa Maren Bjerkeng i Aspelin Ramm like før møtet.

– Det viktigste i dag er å få en god dialog mellom Plan- og bygningsetaten og byutviklere i ulike roller, og å få belyst sentrale spørsmål via innspill fra panelet. Dette blir en god kickoff på høringsprosessen.

Hans Martin Aambø delte målsettingen i sin innledning:

– Det vi gjør her i dag, er kjernen av det vi skal drive med i høringsperioden. Vi skal ha konstruktiv dialog for å forstå hverandres standpunkter bedre, slik at vi kan fange opp hvor vi trenger å gå inn og jobbe videre for å sikre at byrådet som bestiller får en best mulig plan til politisk vurdering, sa Aambø.

Blir forslaget for detaljert?

Et sentralt punkt ble spørsmålet om hvor detaljert den nye arealplanen bør være. Stian Berger Røsland frykter at den går for langt ned i det operasjonelle, og heller bør legge seg på et mer strategisk nivå.

– Hvilken funksjon skal denne arealdelen av kommuneplanen ha? Hva skal løses i denne planen, og hva bør heller løses i reguleringsplaner og byggesaker, og ikke minst; hva skal man overlate til markedet? Dette forslaget inneholder fryktelig mange detaljerte bestemmelser som skal tolkes og forstås. Tidligere var det arkitekter som styrte mye av byutviklingen, så kom ingeniørene på banen med tekniske forskrifter – og med dette forslaget til arealdel vil mer av styringen flyttes over i juristenes bed. Hva blir plassen til de øvrige aktørene, spurte Berger Røsland.

– Jeg har til gode å se en fin, advokat-tegnet fasade, så det er fremdeles plass til oss andre, repliserte arkitekt Martin Rasch Ersdal, som ser dette som en nødvendig del av profesjonaliseringen i byutviklingen.

– Flere jurister er en gudegave

– Vi trenger samspill mellom flere faggrupper. Det å få inn juristene en gudegave til de av oss som ønsker mer presise og tydeligere rammer der det i dag er mye skjønn som skaper uklarheter, mente Rasch Ersdal.

Skanskas Synnøve Lyssand Sandberg påpekte behovet for fleksibilitet i de ulike plannivåene, og advarte mot å låse for mange detaljer fast i arealdelen:

– Spørsmålet er om man gir fra seg for mye fleksibilitet som man med fordel kunne beholdt til neste plannivå. Har PBE for eksempel testet disse bestemmelsene på saksbehandlere som skal behandle kommende reguleringsplaner? La oss ta bestemmelsen om at høyhus skal være innen 250 meter fra skinnegående kollektivknutepunkt. Hvor absolutt er dette? Hva skjer om man senere ser at det vil være svært fornuftig å plassere et 70 meters høyhus 400 meter fra et slikt kollektivknutepunkt, spurte Sandberg.

Hun er også kritisk til at maksgrensen på 70 meter skal vurderes opp mot tilført kvalitet – det inviterer til skjønnsmessige vurderinger som trenger tydelige kriterier for å sikre forutsigbarhet.

– Vi kommer til å trenge forutsigbarhet i de makroøkonomiske forholdene som vil prege årene framover.

Bør arealdelen definere innendørs fellesarealer?

Stian Berger Røsland supplerte med regelen som krever minimum 50 kvm fellesareal i prosjekter med mer enn 15 boenheter, og minimum 2 kvm fellesareal per boenhet for større prosjekter.

– Bør dette kravet være i kommuneplanens arealdel? Dette kan like gjerne vurderes i reguleringsplaner, eller er det kanskje markedet som bør vurdere dette? Det er flere slike eksempler på operative detaljer som ikke ligger på det strategiske nivået denne planen bør være på, mente Røsland.

Martin Rasch Ersdal mente dette kravet er viktig å inkludere, mens Håkon Riekles (V) var mer tvilende:

– Hvilke kvaliteter er så viktige og relevante at de bør fastsettes i arealdelen? Det er de offentlige godene som alle får glede av, som byrommene, fasadene, det å ha levende første etasjer. Jeg er ikke sikker på at fellesareal i bygget er et offentlig gode som kommuneplanen trenger å regulere. Det kan være at det er flere arkitekter enn boligkjøpere som synes dette er en god idé!

– Her burde man i alle fall lagt ved faktagrunnlaget som viser hvorfor denne bestemmelsen bør inn i samtlige boligprosjekter, påpekte Kathinka Lien Augustine.

– Og siden arealplanen legger opp til 120 000 nye boliger, vil et forenklet et anslag kunne bety at disse fellesarealene vil utgjøre minst 240 000 kvm med ekstra bebygd areal. Er det rasjonelt klimamessig?

Ikke alt kommer med

Byrådssekretær Mansoor Hussain avsluttet med å berolige de bekymrede, og minne om at det er mye arbeid som gjenstår:

– Dette er ingen ferdig vedtatt plan, og ingen trenger å begrave planprosessene sine. Vi har sendt over en detaljert plan med mange flere bestemmelser enn før, og ikke alt kommer med i det ferdige forslaget. Og så spørs det til slutt hva bystyret blir enige om. Det viktigste nå er at vi vil ha deres tilbakemeldinger og konkrete, tydelige eksempler som hjelper oss å få et godt sluttresultat.