Skatteregler ved utleie av bolig!

Når du skal leie ut bolig, er det viktig at du kjenner til skattereglene. Dette er nødvendig slik at du kan gi riktig informasjon til skattekontoret og foreta «de riktige» valgene. Vi skal i det følgende angi hovedreglene.

Det er viktig å gi riktig informasjon til skattekontoret om leieforholdet. Dette gjøres på særskilt skjema, RF 1189. På skjemaet finner du også nyttig informasjon.

Utleiemegleren får ofte spørsmål om hvordan gevinst ved salg av bolig beregnes og om slik gevinst er skattepliktig. Disse spørsmålene behandler vi ikke her. Vi behandler heller ikke skattespørsmål knyttet til utleie av fritidsbolig.

Hva lønner seg?

Hva som skattemessig lønner seg, må vurderes konkret. Vi kan bistå med denne vurderingen. Som vi redegjør nærmere for nedenfor, vil det mest skatteeffektive ofte være:

• Dersom du leier ut færre enn 5 enheter og ikke driver næring, er det skattemessig mest gunstig å leie ut privat.

• Leier du ut flere enn 4 enheter eller at utleien av andre grunner anses som næringsvirksomhet, kan det være mest gunstig å drive utleien via et aksjeselskap. Særlig gjelder dette om overskuddet ikke skal utdeles som utbytte fortløpende, men aksjeselskapet skal være en «sparebøsse» / «pensjonskasse».

Hovedregel: Skatteplikt for netto leieinntekter

Hovedregelen er at netto leieinntekt ved utleie av bolig, er skattepliktig som alminnelig inntekt. I 2016 er skattesatsen 25%. Denne skattesatsen forventes redusert i 2017.

Den skattepliktige inntekten beregnes av netto leieinntekt. Dette innebærer at alle leieinntekter skal hensyntas og det skal gjøres fradrag for alle kostnader som påløper som følge av utleien. Utleieren kan derfor kreve fradrag for blant annet; vedlikeholdskostnader, felleskostnader, strømkostnader, kommunale avgifter, forvaltningskostnader til Utleiemegleren og eiendomsskatt, som utleieren betaler for den utleide eiendommen.

Knytter kostnadene seg til andre eiendommer enn den utleide eiendommen, kan disse ikke fradras. Dersom utleier gjør påkostninger på den utleide eiendommen, kan disse normalt ikke fradras i leieinntekten i det aktuelle året, men kommer først til fradrag ved gevinstberegningen når eiendommen selges. Den nærmere grensen mellom vedlikeholdskostnader og påkostninger se her.

Unntak: Utleie av deler av egen bolig

Dersom eieren leier ut inntil halvparten av boligen og bebor resten av boligen selv, er leieinntektene unntatt fra beskatning. Vurdering av om utleier bebor mer enn halvparten av boligen, skjer på grunnlag av utleieverdien. Dersom utleieverdien av utleiers egen del er høyere enn for den utleide delen, er leieinntektene skattefrie. Det er derfor ikke nødvendigvis avgjørende at det utleide arealet er større enn det utleier disponerer. Enkelte ganger kan det være problematisk å beregne utleieverdien av de ulike delene. Det er da særlig viktig å redegjøre for de konkrete forholdene i selvangivelsen og for hvorfor man mener at leieverdien av utleiedelen er lavest. Det kan også vurderes om en sakkyndig redegjørelse bør vedlegges selvangivelsen.

Når eier leier ut mindre enn halvparten av boligen og leieinntektene er unntatt beskatning, kan ikke utleier kreve fradrag for utleiekostnader.

Leies det ut mer enn halvparten av boligen og leieinntektene er skattepliktige, vil eier ha fradragsrett for kostnader som knytter seg til utleid del, men derimot ikke for kostnader som knytter seg til delen eieren selv bruker. Kostnader som ikke kan knyttes til en bestemt del av boligen, for eksempel ytre vedlikehold, kommunalavgift, forsikring mv, fordeles forholdsmessig ut i fra egen del og utleid del.

 Unntak: Utleieinntektene for egen bolig er under NOK 20 000

Når hele eller store deler av egen boligen leies ut og inntektene i ett år er under NOK 20 000, er leieinntekten skattefri. Overstiger leieinntekten NOK 20 000 i ett år, er hele leieinntekten skattepliktig. Dette kan være aktuelt dersom hele boligen leies ut i deler av året.

Er leieinntekten skattefri, kan det ikke kreves fradrag for utgifter ved utleien. Er leieinntekten skattepliktig har utleier fradragsrett for kostnader knyttet til utleien. Om hele boligen leies ut deler av året vil det gis et forholdsmessig fradrag ut fra hvor stor del av året eiendommen har vært inntektsgivende.

Særlig om næringsvirksomhet

Dersom omfanget av utleieaktiviteten er stor, kan utleieaktiviteten bli ansett for å være næringsvirksomhet. Netto leieinntekter vil da beskattes med inntil 50,1% (2016).

Hvorvidt utleien har karakter av å være næringsvirksomhet, må vurderes konkret. Som en tommelfingerregel vil utleie av fem boenheter eller mer for bolig eller fritidsformål anses som næringsvirksomhet. Leies det ut færre enn 5 enheter er det normalt ikke næringsvirksomhet. Drives det korttidsutleie, f.eks. airbnb, ser vi likevel ikke bort ifra at skattekontoret vil anføre at det er næringsvirksomhet selv om færre enn 5 enheter leies ut. I slike tilfeller vil trolig omfanget av korttidsutleien være avgjørende.

Driver man utleie i et slikt omfang at leieinntektene beskattes som næringsinntekt, kan utleievirksomheten etter særlige regler overføres til et aksjeselskap uten at overføringen utløser skatt eller dokumentavgift. Hvorvidt slik overføring er hensiktsmessig må vurderes konkret. Ett moment ved vurderingen er om utleieren har fortløpende behov for inntektene fra utleievirksomheten. Vi går ikke nærmere inn på enkelthetene, men vi kan bistå ved behov. 

Beskatning av utleieinntektene i et aksjeselskap

Netto leieinntekter i et aksjeselskap beskattes som alminnelig inntekt, dvs i 2016 med 25%. Dette gjelder selv om aksjeselskapet leier ut mer enn 4 enheter.

Benytter aksjonæren eller aksjonærens familie m.v. boligene, oppstår særlige spørsmål bl.a. om uttaksbeskatning. Vi går ikke nærmere inn på disse spørsmålene, men anbefaler at skattekonsekvensene av slik bruk vurderes før boligen eller hytten benyttes privat.

Utbytte fra aksjeselskap til aksjonærer som er fysiske personer, blir beskattet som alminnelig inntekt. Ved den siste skattereformen ble skattesatsen for alminnelig inntekt redusert. For å motvirke såkalte «vridningseffekter» – dvs at det skattemessig skulle bli gunstigere for fysiske personer å tjene pengene via et aksjeselskap enn som lønn eller næringsinntekt – ble det vedtatt at slike utbytter skulle «justeres» med en faktor på 1,15 (2016). Utdeles NOK 100 i utbytte til fysiske personer, skal utbytte beskattes som om det var mottatt NOK 115. Konsekvensen er at den samlede skatten på leieinntekten (25%) og utbytte ([100-25]x1,15x 0,25) blir 46,6 %. Reduseres skattesatsen for alminnelig inntekt ytterligere, er det signalisert at justeringsfaktoren vil øke.

 Beskatning av utleieinntekter fra boliger eid av flere – typisk arvede leiligheter

Dersom to eller flere personer eier boliger sammen og disse benyttes til utleie, er det særlige forhold som bør vurderes. Særlig gjelder dette dersom utleien har et slikt omfang at det utgjør en virksomhet (utgangspunktet mer enn 4 enheter). Drives det ikke virksomhet vil hver av sameierne beskattes for sin forholdsmessige andel av nettoinntektene.

Har den felles utleieaktiviteten et tilstrekkelig omfang, anses utleierne å drive et ansvarlig selskap sammen. Dette utløser blant annet plikt til å lage selskapsavtale, registrere selskapet, regnskapsplikt og utarbeide såkalt deltageroppgave til skattekontoret.

For slike tilfeller bør det vurderes om det er mer hensiktsmessig med et aksjeselskap. Omdanning til aksjeselskap kan på nærmere bestemte vilkår skje uten beskatning og dokumentavgift. Vi går ikke inn på enkelthetene, men kan bistå ved behov.