Slik gjennomfører du en god tilstandsanalyse av våtrom

Hvordan finner man riktig nivå på en tilstandsanalyse? Hvilken dokumentasjon trenger man for å vurdere en konstruksjon eller teknisk installasjon? Hvordan kan man avdekke skader og årsaker til problemer? Dette er spørsmål du finner svar på i Våtromsnormen.

Finn riktig nivå på tilstandsanalysen

En tilstandsanalyse må tilpasses formålet. Før man starter undersøkelsene, må man velge riktig omfang, referansenivå og analysenivå:

• Omfang omfatter hvilke bygninger, bygningsdeler og objekter som skal inngå i tilstandsanalysen.
• Referansenivå angir hva man vurderer observasjoner mot.
• Analysenivå angir hva som inngår av registreringer, og hvor detaljerte de må være.

– Ved omsetning av bolig er det forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) som bestemmer referansenivå, minstekrav til analysenivå, omfang og rapport til tilstandsanalysen. Ved andre formål enn omsetning av bolig må omfang og analysenivå bestemmes i hvert enkelt tilfelle, forklarer SINTEF-forsker Thale Sofie Plesser.

Ofte vil man i en innledende fase gjøre enkle undersøkelser basert på visuelle observasjoner og ikke-destruktive målinger (analysenivå 1), før det besluttes mer omfattende undersøkelser.

Mer omfattende undersøkelser kan inkludere gjennomgang av tegninger (analysenivå 2) eller laboratorieundersøkelser som for eksempel analyse av rørprøver for å avdekke om avløpsrør er svekket fra innsiden (analysenivå 3).

Referansenivået avhenger av formålet for tilstandsanalysen, og noen ganger må observasjoner vurderes mot flere referansenivåer samtidig.

Fall til sluk kan for eksempel vurderes mot funksjonskrav i byggteknisk forskrift (TEK17) eller tidligere forskrifter, preaksepterte ytelser i veiledning til byggteknisk forskrift (TEK10) eller TEK17, toleransekrav i NS 3420-1 og NS 3420-T, tekniske krav i Våtromsnormen, samt byggherrekrav.

Skader i skjulte konstruksjoner

Våtrom er blant de mest skadeutsatte rommene i en bygning. Fuktskader oppstår ofte på grunn av lekkasjer i membranen eller svikt i vanninstallasjonen.

Gjennomføringer i membranen, som rør og sluk, og koblinger i vanninstallasjonen er kjente skadepunkter. Også avløpsinstallasjonen kan være en kilde til fuktskader. Skaderisikoen øker dessuten med systemets alder.

– Mange av de mest kritiske områdene ligger skjult i konstruksjonen. Derfor er dokumentasjon fra byggetidspunktet ofte avgjørende for å vurdere hvilke tekniske løsninger som er brukt og hvordan arbeidet er utført, sier Plesser.

Man bør spørre om å få se:

• produktdokumentasjon, for eksempel SINTEF Teknisk Godkjenning, SINTEF Produktsertifikat og produktdatablader 
• dokumentasjon på prosjektering og utførelse, for eksempel beskrivelser og fotoer fra utførelsen
• avtale mellom utførende og byggherre/forbruker
• FDV-dokumentasjon

I mange tilfeller må man åpne konstruksjonen for å avdekke skader. Det er vanskelig å undersøke fra selve våtrommet, men man kan ofte lage en åpning i veggen fra tilstøtende rom og inspisere konstruksjonen derfra.

– Det er også nyttig å se etter synlige fukttegn på undersiden av etasjeskillere dersom man har mulighet for å komme til, sier Plesser. 

Problemer, men ikke skade

Noen problemer skyldes ikke nødvendigvis en skade, men uheldig planlegging eller utførelse. Tekniske undersøkelser kan avklare om det faktisk er et problem og bestemme alvorlighetsgrad.

Et eksempel på problem som ikke nødvendigvis betyr skade, er lang ventetid på varmt- og kaldtvann og for høy eller for lav vanntemperatur.

Vanntemperaturen ved tappepunktet bør ligge mellom 5 og 15 °C for kaldtvannet. Temperaturen er avhengig av årstid. Vanntemperaturen ved tappepunktet må ligge mellom 38 og 55 °C for varmtvannet. For å forebygge skålding må tappearmaturen har skåldingssikring eller mekanisk sperre ved 38 °C.

Av komforthensyn bør ventetid på kaldt- og varmtvann ligge et sted mellom 10 og 30 sekunder.

– God måleteknikk er viktig når man måler vanntemperatur. Man bør bruke en kalibrert og kontrollert temperaturmåler med tilstrekkelig responstid, og logge temperaturen hvert sekund, sier Plesser.

Oppdaterte anvisninger

Fire reviderte anvisninger i Våtromsnormen gir råd om tilstandsanalyse og undersøkelser av våtrom. Anvisningene er nyttige ved boligsalg, ferdigbefaring, reklamasjoner, skadeundersøkelser, vedlikeholdsplanlegging og modernisering av eksisterende våtrom.

• BVN 25.210 Tilstandsanalyse av våtrom – planlegging og gjennomføring
• BVN 25.211 Undersøkelse av overflater og membran
• BVN 25.212 Undersøkelse av vann- og avløpsinstallasjoner
• BVN 25.213 Undersøkelse av varmtvannsbereder, sanitærutstyr, ventilasjon, oppvarming og elektriske installasjoner