Nye regler for kjøp og salg av hytte i 2022

Stor betydning for hyttefolk

Endringene i Avhendingsloven gjelder i både helårsbolig og fritidsbolig, men får likevel spesielt stor betydning for hytteeiere. – På mange hytter, og særlig eldre hytter, har det nok vært vanlig å slurve med dokumentasjonen av utført arbeid, sier Audun Bringsvor i Norsk Hyttelag. – I tillegg har det vært vanlig med større grad av egeninnsats på hyttene.

De nye reglene betyr at ansvaret for tidligere utført arbeid på hyttene i stor grad overføres fra kjøper til selger. – Selv om målsetningen med lovendringen er å få færre konflikter knyttet til kjøp og salg, venter vi en økning i antall henvendelser fra medlemmer til Hytteadvokaten når de nye reglene trer i kraft, sier Audun Bringsvor.

De viktigste endringene

Forbudet mot generelle forbehold som for eksempel "selges som den er" er ment å motivere selger til å avdekke og opplyse om alle feil og mangler boligen eller hytta har, da det som er opplyst om og dokumentert før salget, ikke kan klages på. Dette betyr samtidig at ansvaret for skjulte feil og mangler overføres til selger.

Endringene i Avhendingsloven inneholder også en helt ny forskrift om tilstandsrapporter. Forskriften beskriver i detalj hva en godkjent tilstandsrapport skal inneholde og hvordan boligen eller hytta skal undersøkes. I forskriften stilles det krav til at den byningssakyndige skal gi anslag over hvor mye det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler med tilstandsgrad 3.

Mer oversiktlige salg

Hensikten med den nye forskriften er å gjøre kjøp og salg av bolig og fritidsbolig mer oversiktlig for alle parter. Det som er dokumentert, kan ikke klages på etter kjøp, og dette gir beskyttelse for selger. Strenge krav til tilstandsrapporten sørger for at feil og mangler dokumenteres og at skjulte feil og mangler ikke kommer som en overraskelse på den nye eieren. Dette gir beskyttelse for selger.

– Dette gjør det samtidig desto viktigere at kjøper er nøye med å lese alle salgsdokumenter og at selger er nøye på dokumentasjon og stiller med en godkjent tilstandsrapport, sier Andreas Jebsen, daglig leder i Byggstart.no. – Kjøper må dessuten justere forventningene etter hyttas alder, og eldre hytter kan ha feil og mangler uten at det nødvendigvis betyr at selger kan holdes ansvarlig for disse.

Endrer dette måten vi kjøper og selger på?

– Ja, uten tvil, sier Jebsen. – De nye endringene er noe vi alle må ta stilling til når vi i fremtiden skal kjøpe eller selge. I stor grad betyr endringene at salg blir tryggere, men det innebærer også merarbeid for selger og gjør det viktigere enn tidligere å få dokumentasjon på alt arbeid utført på hytta. For en del eldre hytter hvor det foreligger lite dokumentasjon, kan det være vanskelig å tilfredsstille alle kravene før salg.

– Om du eier en eldre hytte hvor du har gjort mye av arbeidet selv eller brukte lokale håndverkere som bare har "ordnet" ting uten verken dokumentasjon eller regning, kan du stå overfor en stor utfordring om du skal selge hytta en gang i fremtiden, sier Audun Bringsvor.

Vanlige mangler og feil på hytta

Byggstart.no er en tjeneste som hjelper bolig- og hytteeiere å finne riktige fagfolk til bygg- og renoveringsprosjekter. Vi har spurt dem om hva som er de vanligste feilene og manglene i norske fritidsboliger.

– På hytter finner vi ofte vanlige feil som lekke tak og utette membraner på våtrom, akkurat som i helårsboliger, forteller Andreas Jebsen. – Men det er også en del gjengangere som er særlig vanlige på hytter.

Ufaglært arbeid og forsømt søknadsplikt

Nordmenn er ikke vonde å be når det er behov for utbygging eller oppussing. Egeninnsats gir en sterk og viktig eierskapsfølelse til hytta, men risikoen er at enkelte tar på seg oppgaver de ikke burde. – Elektriske arbeider er ikke noe man har lov til å gjøre selv, sier Jebsen, og våtrom burde man absolutt holde seg unna med mindre man har nødvendig kompetanse.

I kjelleren er det såpass stor sjanse for fukt og råte at drenering og etterisolering bør gjøres av fagfolk. Flere utfører også søknadspliktige arbeider uten å søke kommunen om tillatelse. Dette kan for eksempel gjelde bygging av bod eller brygge i strandsonen, tilbygg eller utvidelse av terrassen.

Råte, fukt og skadedyr

Hytter er mer utsatt for vær og vind, om det så er ved sjøen eller på vidda, og hyttene står også uten tilsyn store deler av året. Dermed blir heller ikke vedlikehold utført så ofte som det kanskje bør. Hyttene bærer ofte preg av dette, og det er ikke uvanlig å finne råte-, fukt- eller skadedyrproblemer på hytter, særlig eldre hytter. Mus er absolutt ikke uvanlig. De fleste nyere hytter er imidlertid bygget etter en helt annen standard, og her kan man forvente en bedre tilstand og mindre vedlikeholdsbehov.

Drenering, ventilasjon og fuktsikring

Utilstrekkelig eller fraværende drenering, ventilasjon og fuktsikring kan være en kostbar utfordring for hytter. Drenering og fuktsikring sørger for å lede vekk vann og forhindre at bygningen får fuktskader. Det skal imidlertid merkes at eldre hytter ofte har lufteluker i stedet for ventilasjon. Dette forebygger fukt og dårlig inneklima, men betyr også en noe kaldere og mer trekkfull hytte.

Peis og ildsted

Peiskos er nesten synonymt med hyttekos. Om en fjellhytte mangler peis, kan det fort være utfordrende å få solgt den. Nordmenn forventer peis eller vedovn på hytta, men det er også hendig om ildstedet er i god og forskriftsmessig stand. Dette er ikke gitt, blant annet på grunn av alder og nordmenns forkjærlighet for egeninnsats på hytta.

Med de nye reglene har selger ansvaret for at slike feil og mangler dokumenteres og opplyses om, og at det utarbeides en godkjent tilstandsrapport. Men det hviler også et betydelig ansvar på kjøper, som må lese tilstandsrapporten grundig.

Den nye forskriften for tilstandsrapporter krever at språket skal være forbrukervennlig, men det kan likevel være at de ulike begrepene og problemstillingene virker fremmed. – Er du som kjøper usikker på hva tilstandsrapporten sier, burde du ta en prat med eiendomsmegler eller eventuelt takstmann før du legger inn bud på hytta, er rådet fra Audun Bringsvor i Norsk Hyttelag.